Jak powinna być skonstruowana umowa o roboty budowlane?

Planując budowę obiektu bądź jedynie remont tego, który już istnieje, zawsze należy pamiętać o spisaniu odpowiednio przygotowanej umowy o roboty budowlane z wykonawcami danego projektu. Dzięki temu dokumentowi można czuć się pewnie, że wszystkie umówione z fachowcami warunki zostaną zachowane, a jeśli nie, to będzie się miało solidną podstawę (tj. dowód) do skierowania sprawy na ścieżkę sądową.

Główna zawartość umowy

W umowie o roboty budowlane powinno się znaleźć kilka podstawowych informacji, bez nich cały dokument nie mógłby zostać nazwany poprawnie przygotowanym. Przed sporządzeniem umowy warto zweryfikować, czy na pewno wiemy, co powinno się w niej znaleźć, a po jej spisaniu – czy w treści nie została pomięta jakaś ważna treść – radzi ekspert z Kancelarii Radcy Prawnego Michała Łuczaka.

Jedną z najistotniejszych kwestii w umowie o roboty budowlane są strony umowy, jedną z nich jest wykonawca danych prac, drugą z kolei inwestor zlecający roboty (w umowie musi być sprecyzowane, kto jest kim). W dokumencie tym jasno musi być określone, że osoba finansująca prace zobowiązuje się do dokonania wszystkich narzuconych prawem czynności związanych z przygotowaniem prac budowlanych. Obowiązkiem inwestora jest między innymi:

• dostarczenie wykonawcy projektu planowanych prac,
• udostępnienie miejsca, w którym mają zostać przeprowadzone roboty,
• odebranie gotowej nieruchomości,
• wypłacenie wykonawcy ustalonego wcześniej wynagrodzenia.

Nie jest więc tak, że wyłącznie inwestor jest zabezpieczany przez ewentualnym niewywiązaniem się z umowy przez drugą stronę. Dzięki sporządzeniu umowy o prace budowlane także wykonawcy mogą czuć się bezpiecznie, jeśli rzetelnie wywiążą się z zawartych w dokumencie ustaleń. Do listy kluczowych obowiązków wykonawcy prac budowlanych należą między innymi takie czynności jak:

• wykonanie wszystkich prac, które zostały określone w umowie (z należytą starannością i poprawnością),
• oddanie nieruchomości, w której przeprowadzane były roboty.

Bardzo ważne jest, żeby w umowie o roboty budowlane wyraźnie sprecyzować, jakich dokładnie prac ona dotyczy. Dzięki temu po zakończeniu robót inwestor swobodnie może wskazywać, które z czynności nie zostały zrealizowane w należyty sposób bądź nie zostały wykonane wcale. Z drugiej strony, także wykonawca nie zostanie bezpodstawnie oskarżony o złamanie warunków umowy. Dochodzenie odszkodowań na przykład od deweloperów nie jest wcale taką rzadkością, jak mogłoby się wydawać. W związku z tym zawsze warto skorzystać z profesjonalnej obsługi prawnej inwestycji.

Inne informacje

Poza stronami umowy i precyzyjnym określeniem zakresu planowanych prac, w umowie o roboty budowlane powinno się znaleźć kilka innych informacji. Między innymi należy sprecyzować miejsce i datę sporządzenia dokumentu. Ważne są też, oczywiście, podpisy obu stron, które potwierdzają, że wykonawca i inwestor przyjmują wszystkie warunki zawarte w umowie. Istotne jest także przedstawienie w formie pisemnej terminu przekazania dokumentacji oraz sposobu i czasu zrealizowania robót. W umowie powinny się też znaleźć szczegółowe informacje na temat wysokości wynagrodzenia dla wykonawcy oraz sposobu i terminu jego wypłacenia (płatność może być uiszczana partiami).

Ważne jest też uwzględnienie procedur przekazania i odbioru nieruchomości, w której mają być wykonywane prace. Nie należy także zapominać o terminach: rozpoczęcia i zakończenia prac. Warto wiedzieć, że wykonawca może chcieć zatrudnić podwykonawców do zrealizowania konkretnych prac. Ta kwestia musi być ustalona z inwestorem, który powinien wydać zgodę na włączenie w roboty osób niezwiązanych bezpośrednio z wykonawcą (czyli niebędących jego pracownikami). Dobrze też, jeśli w umowie zawarte zostaną postanowienia dotyczące sposobu postępowania w przypadku powstania wad w obiekcie, w którym przeprowadzane były roboty budowlane.